房價呈現新常態是時候推出新樓市調控措施

  博言

  本澳在近年來的樓價高速增長,令到普遍的居民望可止步,但受到各種政策的影響,整個社會環境都出現經濟新常態的情況,不僅僅是本澳的龍頭博彩經濟,就連時興一度的房地產市場也呈現新常態的情況,有地產業界“一哥”日前則預測今年本澳的樓價料會跌兩成,可見房地產市場亦會進入“初冬”時期,整體樓價市場也會踏入穩健發展的狀態。正值樓價進入調整期,當局有必要此次的機會,在繼續推動完善的公共房屋政策之際,應推出可行的調控樓價的政策或措施,以令本澳的房地產市場更能穩健發展。

  本澳樓市經濟呈現新常態,屬於整個經濟體系發展是正常的現象,過去幾年來的樓價爆升,早已脫離廣大居民接受的範圍,今年的樓價若有兩成的跌幅,也屬於價格正常的走向,這可與市場需求與接合。據瞭解,去年全年住宅總成交僅七千餘宗,按年跌38%,創十年新低。樓價由去年中開始下跌,個別樓盤跌幅達25%。業界則預測今年樓市,在現行抑制博彩業發展的相關政策及調控房地產的相關措施不變下,樓價或有兩成跌幅。但有業界則擔心, 一旦進入恐慌性跌勢,高樓價置業的居民料成負資產,樓市、金融體系穩定均受到影響。其實,對房地產市場的未來走向,社會也不應悲觀,本澳屬於地少人多的地區,需求量定會不斷提升,這幾年來樓價的飆升,屬於不正常的狀態,回復正常的狀態及讓居民可接受的範圍,無疑這也是對整個房地產市場更加有利。

  例如,從現時澳門人口增速、外僱增幅等樓市需求面看,澳門每年至少應有5,000個新建成並應市的住宅單位,才基本可達供需平衡。最近十年澳門年均建成單位只有2,700個,供應明顯不足。按照政府數據,去年建成的私人住宅單位僅為2,330個,獲發“入夥紙”的僅約620個單位,較十年間的平均水準還要低。過去三年來,政府先後推出的公屋數量超過2萬個,應市的私人樓宇僅為6,000個。也就是說,對本澳普羅大衆的居住需求,更多是靠公屋制度來解決,私樓市場則處嚴重供不應求局面。據土地工務運輸局的最新數據,在建的私人住宅單位為1.4萬個,審批中的私人住宅單位超過2萬個,加上已獲發入夥紙和正在驗樓的1,800個單位,中長期可供應市場的私人住宅單位達到3.5萬個,基本滿足未來幾年全澳居住需求。但短期卻受“樓花法”對新樓銷售嚴格規限的影響,預計今後兩年新住宅供應較緊張,私人住宅單位的新增供應不會超過3,000個。按過往經驗,考慮到獲發“入夥紙”時間及發展商逐步推盤的惜售做法,估計可及時應市的住宅單位不會超過1,500個,年內樓市仍舊保持供不應求局面。

  眾所周知,樓價連年快速增長,已處在一個相對高位。澳門除○九年受金融海嘯影響樓價未有漲幅,已連續四年至少保持30%以上的增幅,且增速連年加快。前年全澳住宅單位平均成交價格按年升42.6%,增幅為五年來最高。不過,澳門GDP實質增速已自2012年以來,從超過20%的增速降至近兩年來的10%左右,整體經濟走勢從高速向前轉至穩健發展的節奏。樓價的這種連年加速度式攀升,似乎愈發偏離整體經濟趨勢。而2014年上半年,澳門樓價增速明顯回落,顯示出脫離高速增長的發展趨勢。樓市長期處在“乾升”狀態,成交愈發低迷。近年來,樓價儘管升勢淩厲,但成交量已連續三年下降。2013年樓宇單位買賣數目跌24.3%,成交量僅與○三年非典及○九年金融海嘯期間的數目相若。今年上半年住宅單位成交量同比降四成,成交量愈發低迷。因此,縱觀過去幾年房地產交易狀況,始終呈現價升量跌趨勢,且量與價的分離走勢日趨明顯。樓價在連年高增長的基礎上,已處在相對高位,樓價繼續大幅上漲受到制約。

  據房屋局數據,近年住宅單位賣家中已持有一個或以上單位的比重持續上升,由2011年的59.35%升至2013年的81.04%,可見在樓市的買家中擁有多套住房者不在少數。另一方面,本地民衆對澳門樓市的承接力已明顯不足。近幾年澳門樓價的增長率大幅跑贏GDP增長率、通脹率及居民收入增長率,現時樓價相較本地經濟發展速度和居民收入的增長而言,確實過高。目前,發達國家城市中的房價收入比,倫敦、紐約均為8倍左右,澳門若以2013年的平均樓宇單位價格及兩人家庭平均月收入3萬元的標準計算,房價收入比已超16倍。相同情況下,兩人家團每月的按揭供款比率也超過七成,結果大幅超出供樓負擔五成的臨界點。近期有機構估算,澳門一般居民中僅兩成有能力參與到私樓市場中。可見,本地一般收入家庭的買樓負擔很重,樓市承接力明顯不足。

  另一方面,眾觀內地樓市方面,整體經濟正處“三期疊加”調整期,上半年樓市下行趨勢明顯,在住宅供應過剩和信貸緊張的困擾下,內地主要城市的樓市面臨著較大壓力,一些城市已被迫陸續放鬆限購限貸政策。根據國家統計局數據,七月份70個大中城市的樓價連續第三個月下跌,房地產開發投資增速也持續下滑。不過,在地方政府政策鬆綁、GDP目標增速7.5%及城鎮化推進的情況下,內地房價暴跌仍然還不現實。在鄰近的香港和內地房價已有鬆動和去泡沫化跡象下,澳門樓市預期難免受影響,觀望氣氛將更濃厚。同時,加息週期將至會令樓市投資者變得更冷靜。在最近美聯儲局又表態不急於加息,目前市場普遍預測加息時點應在一五年下半年或一六年初之間。無論如何,加息週期的到來已距離港澳樓市越來越近。不過加息週期料對本澳的實質影響有限,一是本澳經濟前景穩健,二是加息不會一蹴而就,初期利率上升幅度和節奏都不會太大。但步入加息週期後,本澳樓市參與者,特別是買家的入市態度或更審慎,樓市參與者將更趨冷靜,今年買入物業明年加息,投資者的入市態度會更為小心。

  澳門整體經濟的穩健向好為樓市的平穩發展提供支撐。從去年中以來澳門博彩收入連續同比下跌,引起市場對主流行業甚至是澳門經濟前景的疑慮。這種短期的波動,一方面是政府和博企對行業業務結構主動調整的結果,另一方面也是受世界盃效應、內地反貪汙等間接因素影響。但從長期看,博彩收入結構的健康調整,不僅有利行業持續穩健的發展,亦符合澳門經濟多元化的發展方向。有學者則認為,儘管澳門樓價連年快速增長,已處在一個相對高位,但與香港樓價相比,卻仍在合理邊際。結合經濟發展帶來的居民財富增加及客觀存在的新房供應量不大,以及整體經濟前景依然穩健等情況,對澳門樓價起到一定支撐作用。澳門樓價近年快速飆升,已處在相對高位,但澳門經濟未來平穩發展、人口的穩健增長及供應相對緊缺等,均對澳門樓價起到一定支撐作用。但在加息週期將至、鄰近地區樓市疲軟等綜合形勢下,需警惕房地產市場可能產生的風險。預計澳門房地產市場,成交價格大幅上漲受到制約,不會出現過往高增速,將保持橫行或小幅向上的平穩趨勢。成交量仍將保持現狀,住宅成交量很難過萬及會創新低。樓市整體上將保持量價平穩淡靜態勢。

政府提出公共政策與調控私人樓宇措施並不矛盾。政府的房屋政策目標就是使廣大居民能“居有其所、安居樂業”,並以優先照顧弱勢及核心家團的“社屋為主、經屋為輔”為公屋發展方針,回應社會對住屋的需求,同時構建住屋保障長效機制。近年來由於私人樓宇價錢遠離居民的接受水準,居民對公共房屋需求急增,而政府當局則尋找公共房屋住宅用地,增加公屋供應量,並推出萬九公屋或後萬九計劃,但整個計畫尚未落成,並且居民輪候的時間不定。縱使整個房地產市場在過去幾年來更加瘋狂,現時呈現新常態的情況,相信並非不利於整個市場的發展,或許也會對個別投資者或“炒樓者”有所影響。綜合而言,相信特區政府會有決心解決本澳居民的住屋問題,短期內應就整個樓市的發展狀態,一方面應穩健樓市的發展,另一方面應明確和加大公屋的土地供應量,增加公屋的土地儲備,以及採取各種方法增加土地和房屋供應,減低市民對房屋問題的憂慮,為協助居民安居樂業和本澳的持續發展創造條件。

 也值得一提的問題就是,隨著本澳人口的持續增長,老齡化的加劇,對房屋的需求不斷增加及多元化。特區政府應清楚瞭解目前樓宇價格對居民解決住房問題,尤其是對年青一代的置業造成的巨大壓力;以及短期適合興建公共房屋的土地不多,公共房屋供應和社會預期之間的落差影響居民的置業信心。因此,如何更好協助居民解決住屋問題已成為特區政府高度關注的問題和最重要的工作之一。 本澳土地資源缺乏,房屋問題的核心是土地問題和對未來房屋供應的信心問題,增加土地供應和善用土地是解決房屋問題的重要方法。目前特區的土地供應主要來自新城區和收回閒置土地。對於閒置土地,特區政府應繼續堅持既定的方針和程式作出處理,收回一幅、規劃一幅的原則不變。目前已宣告批給失效的二十多幅閒置土地,一旦收回將優先撥作公共房屋的土地儲備。另外,在明確公共房屋土地資源前提下,特區政府將因應土地資源、人口及房地產市場的變化,在廣泛聽取社會意見後,編制及公佈本澳公共房屋中長期的供應規劃。同時,特區政府也將積極推動舊區重整,改善居民的居住環境及增加房屋供應。有消息指出,中央已啟動研究將習慣水域的管治權授予特區政府,同時有機會向橫琴租借更多土地,未來可供澳門整體發展的土地有望進一步增加;特區政府也將透過區域合作,提升通關便利及交通便利,共建優質生活圈,為居民提供更多的住房選擇。

 近年來,樓市場出現新焦點。居民的購買力向橫琴、珠海、香港等外地市場延伸,尤其橫琴市場熱潮一時無倆。例如橫琴將於十二月十八日實行24小時通關,澳門單牌車正商討可自由進出橫琴,中央亦宣佈將橫琴定位為商業金融中心等。加上早前公佈港珠澳大橋進度理想,令橫琴成為粵港澳投資新勢頭,風頭一時無倆。橫琴樓市熾熱,反映了澳門剛需龐大,與此同時亦影響本地市場,成交量大幅減少,不少具指標性的藍籌屋苑成交量由上半年平均每月數宗,跌至最近兩個月零成交。個別屋苑即使成交量變動不大,價格卻明顯回調。橫琴發展固然可為澳門提供土地及人才補給,紓緩本地住宅供應緊張,然而,倘若本地資金長期外流,長久下去將導致本地換樓鏈出現斷層,不利澳門樓市健康發展。隨著中層人士外遷,部分本地民生行業亦會跟隨外流,未來澳門經濟結構將產生重大改變。造成該變化的原因,歸根究底源於本地住宅供應不足,居民置業需求得不到滿足。同時,各大發展商均趁這股熱潮,搶先推售當地新盤,成績理想。市場上中小型投資者進駐橫琴置業暫成新趨勢,本澳一部分資金開始流向橫琴,加上早前本地物業累積升幅近倍,相比之下澳門物業市場成交比較淡靜,部分業主態度有軟化跡象,買家亦看準時機積極還價,如路氹金峰南岸,作為澳門樓價其中一個指標的大型新建屋苑,成交呎價徘徊在7,500元至8,500元之間,相比之前呎價大約回落10至15%。調整呎價後市場上吸引力增加,睇樓量亦回升。在我看來,現在的調整是健康市場的自癒機制,供求比例會隨調整期逐漸平衡。

 另一方面,本澳房地產市場包括私人商品房和公共房屋兩大類。到目前為止,澳門仍然沒有一個專責制定房地產政策以及監察房地產市場運作的部門。與房地產有關的行政部門包括房屋局、土地工務運輸局和地圖繪製暨地籍局。房屋局主要職責是協助制定本澳的房屋政策;確保有關社會房屋的措施、方案及工作的執行;促進研究本澳的住房情況,以及評估房屋的需要及尋求滿足需要的方式;對樓宇共同部分的管理作出技術協調及輔助;監察、控制及清拆僭建房屋。由於房屋局只是協助制定房屋政策,無權對土地方面進行管理或監控,因此,要同時制定房與地的政策,便有點力不從心,也就無能為力了。土地工務運輸局主要是土地管理及使用、城市規劃、交通、基礎建設、基本服務及陸上運輸等領域內之技術輔助性公共行政機關。在職能上雖然明確有權對土地進行管理,但卻欠缺了同時對房屋的協調的權限。因此,土地工務運輸局也不具備監察房地產市場,以及成為制定房地產政策的公共行政部門。而與土地有莫大關係的地圖繪製暨地籍局,是致力配合澳門特別行政區的現代化建設,提供專業高效的測繪服務,促進社會基礎建設。部門的使命是提供土地測量及地圖繪製的專業服務,方便市民獲取土地資訊以及滿足市民對地圖產品的需要。由於純粹是一個技術為主的行政部門,因此,也不適宜賦予監察房地產市場和制定房地產政策這項重任。由於澳門現時不具備有效監察房地產市場和制定房地產政策的專責部門,有學者則建議特區政府將房地產政策研究這項重大工作透過行政長官批示,直接交由政策研究室負責。由於政研室隊伍具備社會不同範疇的高端學術研究人員,相信完全可以勝任。房地產政策關乎民生、經濟及社會的發展,特區政府可以考慮修改房屋局組織法,增加這一項監察房地產市場的職能。

無可疑問的問題就是,目前私人樓價已遠超居民所能承擔範圍,樓宇租金亦極為高昂,公共房屋已成為不少居民解決居住問題的唯一希望,但特區政府缺乏長遠的公共房屋政策,供應量仍遠遠不足,令大量有需要的居民長期未能上樓。推動房地產健康發展是政府的責任,炒賣房地產確是構成房地產不健康發展的因素。例如,新加坡公共房屋制度最令人稱道之處,不只在於解決了最低收入社群的居住問題,更在於幫助廣大國民脫離“房奴”之苦,協助他們生活得尊嚴和體面,引導他們把精力和財富作為發展科技和生產力、經濟結構轉型、自我向上提升的動力。該國經濟發展水準已名列亞洲之最、世界前列,其成功的經驗是值得參考的。政府應繼續打擊房地產炒賣、遏抑樓價的問題,但以其一貫謹慎“作風”,在未有一定把握時,不會公佈具體內容。在平抑樓市方面,當局應繼續一直樓市場發展情況,適時訂立有效的措施。並且應致力透過完善法規,加強運作的監管機制,增加私人市場資訊對稱的透明度,構建相關的資料庫,提供更多有關房地產市場的訊息,如每月住宅交投情況、興建及落成的住宅數量等,讓市場更理性地評估房屋發展實況,減低訊息不對稱風險,務求使市場機制能更有效地運作。此外,也會加快私人專案的批則程式,增加市場的供應量,平衡市場樓宇數量。

因此,正值本澳樓市呈現新常態之際,期望新一屆特區政府領導班子能新人有新作風,必應顧及全澳整體利益,針對私人房地產市場的特點而推出完善的政策措施,有利穩健樓市的發展,並在公屋市場方面,希望經屋和社屋繼續發展,供應不同階層,切實回應居民住屋訴求、公共房屋政策等實際情況,配合本澳社會和經濟發展需要,同時,應提升土地利用與開發效益,科學規劃各項設施。


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