善豐花園事件能否妥善解決關鍵在於業主

  博言

  自善豐花園事件發生以來,特區政府一直出錢出力尋求可行解決的方案,出公帑安置事件中的業主,以和事佬的身份設法解決重整的方案,直到有熱心公益及不求回報的江門同鄉會表示會出資六成建築費重建,但是至今仍然有部分業主還是不埋單或不同意,更甚至的就是有搞事者將怨氣發在政府當局的頭上,導致事件從開始至今已經整整有兩年多時間,真是好事多磨。關鍵在整個事件上,善豐花園的業主們不團結,有好心人支持六成建議費還沒不贊成重建,還怨氣沖天,若時過境遷或不抓緊機會,這支歌仔不得唱了,相信將來想重建都難。

  對於善豐花園事件,作為有擔當有作為的特區政府在近日再次發言表示持續高度關注善豐花園事件的處理進度,跟進工作從沒鬆懈。可見,特區政府從整個事件上始終是重視居民所需的,關心受到事件影響的居民,與某些在則邊“搞事”或想借此事件“搞大”的團體或個人相比較,可謂真是日久見人心。同時,也證明瞭一點就是,並非政府當局或是不想幫事件中的業主重建,而是有部分業主自己不想重建,才將重建的事情一拖而再拖,整整兩年半以來的時間,或會讓有更多更有心的熱心人士失去了耐性,也讓好人或會變成做壞事。有業主出來再指責政府的不作為,作為有良心的居民或知情的居民,相信也會受到不良的指責。整個事件的發展形態,在舊區重整法沒有推出或完成之前,事態再繼續發展落去或業主們之間得到同識,相信重建的定案也會一直在拖之中,更沒有很好的結果。

行政長官近日就善豐花園事件表指出,事件發生近兩年半以來,可以說政府多個部門緊密跟進,與業主們共同面對事件。他個人自事件發生後曾實地視察,數次與小組及業主代表會面,瞭解他們所需。他深切理解業主們的憂慮、困難和對早日重返家園的冀盼。因此,政府期望與業主共同努力、尋求妥善解決方案的立場始終不變,會繼續從大局出發,遵循法律精神處理善豐花園事件。他指示跨部門小組,繼續爭取與業權人溝通協調,盡力居中斡旋,在依法的前提下促進所有業權人取得共識。而作為主管工務範疇的工務司長近日也指出,跨部門小組的工作方向一直是努力協助業主和住戶重返家園,盡力支援他們解決困難。根據工務部門的工作,當時為善豐花園進行緊急加固工程,並設置儀器進行持續監測,數據顯示樓宇至今仍保持穩定狀態。然而,以工程技術角度分析,事件發生至今幾近兩年半,即使樓宇狀況仍然保持穩定,也不能長期處於不作修復的狀態,否則日久失修,不能排除對公眾安全造成隱憂;且事件發展至今處於膠著狀態,實際上影響了業主和住戶恢復正常生活。 基於公共利益的考慮,以及要加快協助業主和住戶早日重返家園,對善豐花園的處理的決定方案不適宜再延宕。與會者共同商議後,建議跨部門小組可與業權人商討,研究設定一個合理期限,讓所有業權人在此期限內尋求共識,作出修復或重建的決定,政府會依法提供協助。倘所有業權人在一定期間內未能達成共識,政府為顧及公共利益及公眾安全,也為了協助受影響的業主和住戶能夠回家,將考慮更主動介入,進行有關工作。善豐花園的業主依法行使自己的權利,透過司法訴訟的途徑追究善豐事件的責任人及相應的賠償。政府應繼續深入研究,透過司法訴訟向責任人追討所支付公帑的方式及程式。

  對於整個事件的依法處理可能出現的法律歸責問題。政府已多次清晰表明立場,承諾會在法律容許的情況下,按照部門職能向小業主提供協助,但政府並沒有對小業主作出墊支重建樓宇的承諾。由於善豐花園的調查報告清晰了事故主因。因此,將對善豐花園建築工程及鄰近地盤的地基工程之承建商,以及相關指導工程技術員展開預審程式。與此同時,其他相關行政支援工作也已實施,包括社會工作局繼續向小業主發放特別津助,直至事件解決為止,所有費用日後將向責任人追討。根據現行法律,小業主對所擁有的樓宇單位必須行使應有的法律責任,按照《民法典》的規範,可決定對樓宇實施重建。維修或重建大廈均屬民事範疇,需要小業主行使業權人的法律責任,而在行政上,政府繼續履行承諾,依法特事特辦,倘重建可按原則審批,以加快審批速度。基於對善豐花園住戶、鄰近樓宇住戶以至其他公眾的生命財產安全,政府有必要對該樓宇進行緊急及臨時加固;而按照法律及現行處理殘危樓宇的機制,只有在樓宇本身有即時殘危的狀況,政府在要求業權人拆卸而遭到拒絕,或未能接觸業權人時,政府才會介入啟動緊急程式進行拆卸,以解除危樓對公眾的影響,所有拆卸費用會向業權人徵收。有議員認為,政府有需要如實披露有關行政調查結果,並檢討以往建築制度能否保障業主權益。指現時本澳經濟迅速發展,有必要檢討現行建築條例的歸責問題,如有不足更應修法。現行《都市建築總章程》中,有關建築工程師的責任追溯期只有五年,此外近年因打樁工程致樓宇結構受影響事件等,各種情況反映出建築工程承建人所承擔的責任不足,凸顯目前本澳建築法例嚴重滯後,未能適應社會發展速度。善豐花園建成後,由一新成立的建築公司全權承擔建築物的責任問題,這種情況在當時較普遍,現時善豐個案反映有關制度並不健全,相信政府以至立法議員將提出有關法律法規的完善工作,堵塞過往法例漏洞。

  另一方面,就善豐花園大廈的跟進工作,政府一直不遺餘力予以協助,由於業權人未有百分百共識,使相關的重建或修復工作始終未能啟動。然而,即使樓宇狀況仍然保持穩定,但也不能長期處於不作修復的狀態,以免日久失修可能會對公眾安全造成隱憂。而事件發展至今處於膠著狀態,也影響業主和住戶的正常生活。政府促請包括住宅單位、地舖及車位在內的所有業權人盡快達成共識,讓事件盡快獲得解決。為協助受影響的住戶解決臨時居住問題,社會工作局亦即時啟動“緊急安置及支援計劃”,向受事件影響的住戶發放應急津貼、提供臨時酒店住宿及社工支援服務,以協助各住戶解決即時性的居住和生活需要。隨後,亦陸續向合資格的業主發放每月特別津貼,並為未能及時找到居所的住戶提供臨時安置服務。 在重建問題上,由於小業主在重建費用的籌集上存在困難,為此,社會熱心人士及團體對業主在重建費用上作出支持,其中有社團承諾資助六成的重建費用,並由澳門社會企業有限公司義務為重建工程提供專業技術協助。為保持與業主的溝通, 政府強調,解決善豐花園事件的決心和立場依舊不變,並會依法為受影響的業主提供各項服務及支援。在善豐事件上,政府一直以保證安全、依法追究和妥善處理三個原則跟進,並以保障市民的生命安全為首要任務。政府現階段仍然希望,善豐花園各小業主能夠凝聚共識,盡快解決事件,政府在依法前提下必定為業主提供各項支援服務。

 自善豐花園危樓事件發生後,人們不難發現,一方面,儘管特區政府及相關部門採取了一系列的應對措施,總體表現較以往要好;另一方面,社會各界尤其是善豐花園的小業主對特區政府的所作所為依然不滿,社會上甚至出現了短信謠言及虛假照片。為何善豐花園危樓事件會攪起“一池春水”呢?善豐花園主力柱突然爆裂,包括特區政府主管部門領導及相關人員趕至現場後,第一反應竟是不約而同地對善豐花園主力柱爆裂情形表示“十分罕見”,由此足見官員們對事件的發生客觀上認識不深,預見性不強。特區政府在處置善豐花園危樓事件中缺乏處理問題的臨場判斷和決策能力,對如何及時、準確、全面披露有關資訊,指定哪些主管部門負責統一發佈資訊,有關善豐花園加固後的品質問題如何交由特區政府委託的獨立檢測機構發佈權威資訊等等,沒有通盤的考慮。人們發現,除了特區政府發佈披露一次資訊外,再沒有發佈任何官方權威資訊,反而讓社會上的一些不良短信鑽了空子,發佈虛假資訊誤導民眾,而特區政府則只有倉促接招,呼籲民眾勿輕信流言,相當被動。筆者不禁要問,如特區政府發佈的資訊客觀公正、權威有效,難道市民還會相信虛假短信嗎?顯而易見,特區政府在處理善豐花園危樓事件中對資訊發佈拿捏不准,同時亦反映特區政府在缺乏處理突發事件的預案。應該肯定的是,特區政府在處置善豐花園危樓時,把安全放在首位、視生命至上是完全正確的。當危機發生時,政府首先將居住在善豐花園的住戶全部撤離至安全地帶,並妥善安置他們的生活,這是一個負責任的政府應當也必須做的事情。同時,政府有責任在第一時間通過公開管道向業主通報善豐花園的安全及樓宇品質及後續問題,在樓宇品質未能保證居住的情況下,應向住戶提供臨時居住的場所,投靠親友的,應發放一定的經濟補償金。從媒體報導的資訊看,僅管加固工作在緊張作業之中,工程安全測試也在進行中,但還是希望有關方面能夠按“特事特辦”的精神,本著對市民負責、對善豐花園小業主負責的態度,一絲不苟地去實施,力求變壞事為好事,為善豐花園業主謀福祉。

  對於是次善豐花園危樓處置過程中,特區政府各部門反應迅速,水準較以往有提高,但為何社會各界尤其是善豐花園的業主普遍反映不滿意呢?主要原因在於:一是特區政府資訊發佈不夠透明,迅速,該發佈的資訊沒有及時發佈,不該發佈的卻發佈了;二是特區政府各部門對受困業主慰問安撫不足,除了發放應急金外,缺少對廣大業主進行心理輔導;三是眼下本澳樓市價格持續爆漲,置業非常不易,失去了家園,善豐花園業主不知如何是好;四是特區政府部門缺乏處理危機的預案,尤其一旦確定善豐花園為危樓如何處置,但沒有預案;五是業主需要特區政府明確的資訊,但特區政府並未明確予以答復。有議員則認為,善豐花園在工務部門監督下建成,並經工務部門驗收,事發後並證實違反建築規範危害安全的事實,卻因已建成逾五年而不可作出懲處。然則現行監管樓宇建築法制急需檢討改進,包括樓宇建成五年後倘揭發重大違規是否仍須予適當懲處,以及如何防止工務部門的監督驗收存在重大漏洞。善豐事件報告雖然力證並非鄰近地盤拆卸工程直接引致,但公眾擔心該區地質參差,可能間接引發更嚴重問題。針對地下土質參差現實,必須檢討改進現行監督拆建規範,確保居住樓宇安全。善豐花園忽變危樓,住戶需緊急疏散及需政府安置事件,促特區政府做好善豐花園及其毗鄰大廈的善後工作,並要總結經驗教訓,今後加強規範工程和現有驗樓制度,建立有效的驗樓機制,處理樓宇危難事故和應變機制。

  對於善豐花園事件的善後,有社會知名人士紛紛向政府提出多項建議,促請政府繼續監察和分析善豐花園的數據,做足安全措施,防止惡化,並要尋求最有利居民的解決方案。儘早公佈詳細的調查結果,厘清法律歸責。針對受影響的毗鄰大廈長期檢測,定期向居民公佈數據,與居民保持溝通。為毗鄰大廈小業主驗樓,增加大廈結構安全的措施。檢討地盤地基的施工方式,防止施工影響善豐花園及毗鄰大廈的安全。繼續保持跨部門的溝通及聯繫,結合民間團體的力量,制訂長期跟進方案,妥善安置居民,並為有需要的居民提供經濟援助及情緒輔導,協助居民追究責任和重建。另外,特區政府應從事件總結經驗教訓,今後加強規範工程及現有驗樓制度。建議儘快全面檢視本澳樓宇的結構安全,尤其舊樓及高危區域,防患未然。建立一套有效的驗樓機制,透過宣傳,提升居民維修保養大廈的意識。規定建築物施工前須先勘探周邊環境,選擇合適的施工方式,避免施工時危及周邊大廈。建立一套適合澳門的樓宇危難事件處理及應對機制。制訂工程建造、安全監測等人員的專業資格認證標準和方法,提升從業員的專業水準。

  善豐花園事件至今已經有兩年多的時間,大廈的重建工作更是一波三折,雖然社會熱心人士及團體都支持重建經費,但由於至今仍然沒有獲得百分之百的業主同意,導致重建工作遲遲不能啟動。墊支善豐花園六成重建費用的澳門江門同鄉會副會長陳溥森表示,過去一年善豐的重建工作不理想,擔心進度太慢,會導致建築成本的上升。希望業主無論從哪一個角度都好,儘快達成共識,求同存異,在法律上的確是遇到一些問題,作為業主,大家要有這個責任去處理。 “善豐花園事件已經拖了一年半了,市民的爭論沒有停過,業主也通過示威、靜坐等方式表示抗議。”澳門江門同鄉會會長梁伯進日前說。善豐花園是位於澳門沙梨頭海邊大馬路的一幢30層高大廈,建成於1994年,自2012年10月份傳出結構安全問題後,重建爭議就未曾停息。梁伯進表示,政府其實一直都希望能夠解決好事件,但由於一些立法管道方面的問題,遲遲未能想出好的解決辦法,給業主一個交代。“這次捐款,不僅出於對善豐花園業主的同情,更是希望能夠為政府分憂,也為江門與澳門的和諧作出貢獻。”梁伯進說。陳溥森表示,目前仍有一間商鋪和一個住宅單位未達成重建共識,業主所要求的補償與同鄉會的預期存在一定差距不過同鄉會仍然會繼續與有關業主商討,並保持三個立場不改變。 原圖則重建不放過一尺,這個不變;第二,按照1200到1500元一尺的建築造價資助60%,這個也不變;第三,重建之後江門同鄉會不霸佔一寸地方。 還建議籌組一個由善豐業主會,江門同鄉會與承建商共同組成的資金管理委員會,將一億多元的重建墊支費用在陽光透明的情況下合理使用,並受到有效的監管。江門同鄉會的好心,也造成社會的不理解,真是好心做壞事,有心也没力。

  其實,善豐花園至今都難以重建,也暴露出另一個問題就是法案上不完善的問題。“舊區重整”法案胎死腹中,對於整個澳門未來的發展及城市規劃都不是一件好事,原因就是本澳超過三十年樓齡過多,正現在的善豐花園想重建就必須要百分之百的業主同意,但是有法律上的規定就不同,如附近地區的重整法案可以減免業主重建需付稅務、降低同意重建業主百分比,及擴大重建容積率。有議員此前已多番追問政府重推時間表,多位議員再次口頭質詢希望當局透過區域合作,解決土地供應不足及房屋問題,但遠水救不了近火,惟有加快舊區改造和重建,增加土地供應,放寬容積率,改善社區設施,是解決住屋需求的其一快捷方案,亦是舊區居民的多年訴求,並認為只要政府有決心、加快行政效率,完全可以斬件立法讓符合條件的舊樓先行重建。

  因此,從善豐花園事件的發展至今,不管如何追訴邊一方的法律上的責任,或是對大廈展開重建的工作,但關鍵掌握權還在業權人的手中,認目前的法律法規,未有百分百的共識,使相關的重建或修復工作始終是未能啟動,相信也會阻礙了整個事情的發展,有不利於多部分業主的居住問題。相關的業主代表尋求政府當局的協助,相信這也是明智的做法,關鍵還是在於業權人的決策及能否達至百分百的共識,為了使社會和諧持續發展,筆者也是希望所有業權人盡快達成共識,落實善豐花園事件的解決方案 。


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