(作者:永逸)

處理批地溢價金問題似可有更靈活方式

土地工務運輸局日前宣佈修改土地溢價金的計算方式,調低寫字樓、住宅及商業用途土地的批地溢價金。據介紹,當局作出這一決定,是基於十年來有關計算批地溢價金的參數已不合現時房地產發展的需要,尤其是過往舊城區或市場旺點已轉移,仔區發展非常迅速,及建筑成本已相應提高等情況。不過,新的訓令在頒佈後不具追溯力,故原批出之土地,溢價金仍會按原方式計算。另據透露,目前特區政府被拖欠的溢價金累積金額高達九億八千萬元。

現行的批地溢價金計算方式,是由一九九三年八月十六日頒佈的第二三零/九三/M號訓令訂定的。而在該訓令頒佈之前,適逢鄧小平「南巡」之後掀起了「地產熱」。當時,內地一些地方政府或民營企業片面理解鄧小平「南巡」時作出的「發展是硬道理」的指示,有意利用當時內地對銀行借貸未有建立健全的規章制度,無須物業抵押只憑地方政府首長一紙「批條」就可借貸到巨款,或是非法集資,跑到港澳地區發展房地產。但是,當時由於前港英政府對內地人民持中國因私護照入境香港限制十分嚴格,他們如到香港投資房地產十分不便,再加上香港本身已有一大批諸如李嘉誠、鄭裕彤、胡應湘等的大地產商,內地「暴發戶」所懷的「巨款」與他們的實力相比,無疑等於是一把石子投入巨潭中,水花也不多濺幾個。而與此同時,前澳葡政府對持中國因私護照的內地人民予以「免簽証」禮遇,持証人可以隨時入出境澳門,再加上澳門在地地產商的實力規模較小,內地「暴發戶」只要懷揣十億、八億資金,就足可把在地地產商「比」下去,並在澳門房地產市場呼風喚雨。故此,當時有數百億資金湧進了澳門房地產市場,使澳門地價一再升,甚至「」到樓面地價高於現成樓宇售價的地步。前澳葡政府是在這一片「好景」之下制訂批地溢價金的,當然是「水漲船高」而有所偏高。

但遺憾的是,當時承托批地溢價金之「船」的「水」,並不能真實反映房地產市道的情況,而只是一大堆「泡沫」而已。實際上,就在第二三零/九三/M號訓令頒佈的八月十六日之前一個多月──六月二十四日,中共中央、國務院聯合發出《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》。文件以整頓金融秩序為重點,提出十六條措施,其中包括國家專業銀行清理和收回違章拆借資金,及制止亂集資。在此情況下,已投到澳門房地產市場的數百億資金,陸續遭到融資銀行的「追收回籠」,而透過非法集資得來的資金,也遭內地相關部門清理。於是,已投入的資金被抽回,應投入的資金也未能投入。這就是澳門房地產市場一下子「泡沫」吹破,從「高峰」跌落谷底,並因此而影響澳門整體經濟持續多年低迷負增長的主要原因。當然,責任不應由中共中央、國務院進行的「整頓全國金融秩序」政策來負起,而是那些「地下中資」擾亂內地金融秩序及澳門房地產市場所致。

由此可見,前澳葡政府的二三零/九三/M號訓令,是在「地下中資」在澳門房地產市場呼風喚雨最為猖獗,致使澳門房地產市場湧現最多「泡沫」之際頒佈的,因而是並不能真實地反映澳門房地產市場的情況的。事實上,就在該「訓令」頒佈後僅幾個月,因為內地整頓金融秩序,而致澳門房地產市場的地價和樓花、現樓價格都大幅下滑。故而這個「訓令」所訂定的批地溢價金計算方式,間接上也成為導致澳門房地產業者及當時購入物業的市民變成「負資產者」的一個重要原因。

因此,在澳門房地產市場上的地價和物業價格逐漸回複到正常市場價格之後,這個「訓令」所訂定的批地溢價金計算方式,早就應具有下調的空間。盡管土地工務運輸局直到現在才對此進行檢討及修改,但仍不失是實事求是的務實之舉。尤其是三個賭牌已經批出,三家投得賭牌的公司都將向政府申請大面積土地,以履行賭約大興土木,興建相應的設施。下調批地溢價金就必將會更為刺激他們的投資意欲,及有利於澳門固定資產投資活動的健康發展。

新「訓令」將採用「法律不溯及既往原則」,亦即原已批出之土地,溢價金仍會按原方式計算,這是符合法理的。何況,當初以「地下中資」為主的地產商們買了「貴地」,也是在市場經濟中的「炒賣」活動,帶有「博奕」性質,只能自認眼光不准,下「注」不慎。

不過,目前特區政府被拖欠的九億八千萬元土地溢價金,在內地已對銀行信貸加強管理之下,要追收就可能會並不順利。在此情況下,特區政府似是宜以「新思維」來處理此問題,做到既能無須增加發展商壓力,又能收回拖欠溢價金。其中一個靈活辦活,似是可以將發展商已建好的建筑物折價,用以抵償所拖欠的批地溢價金。而政府在獲得這些抵償溢價金的物業之後,將之改裝為辦公場所,提供給尚未有自有物業的政府部門使用。這樣,一方面可徹底解決一些政府部門至今尚未有自己的辦公處所的問題,另一方面也可節省每年龐大的租金支出。這一方式,將導致特區政府庫房,某些政府部門、涉案發展商「三贏」的局面,應得思考。