(作者:永逸)

台灣都市更生實務操作可供借鑑參考


都市更新能否發揮預期效果,關鍵是在於法律制度及實務操作。在這方面,台灣地區的經驗值得借鑑參考。


台灣地區《都市更生條例》規定,都市更新的定義是:依《都市更新條列》所定程序,在都市計劃範圍內,實施重建、整建或維護措施。在實務上,實施重建的案子居多,實施整建、維護的案子較少。


都市更新的目的,是指為促進都市土地有計劃地再開發利用,復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益。
都市更新的好處,對整個社會而言,改善都市更新單元的居住環境、復甦都市各機能、增進公共利益、土地作更有計劃更有效的再開發再利用。


對土地所有權人而言,一、可向政府申請建築容積的獎勵,也就是在法定基準容積之外,因都市更新的辦理,可額外向政府申請都市更新建築容積的獎勵,獎勵後的容積上限為法定容積的一點五倍,平均約達法定容積的一至三倍左右。自二零一零八月一日台北市政府試辦《老舊社區中低層建築都市更新擴建試辦計劃》起,符合若干特定條件的五千平方公尺以上大面積的四、五層樓老舊建築,獎勵後的容積上限更提高到法定容積的二倍,獎勵額度更高更多,獎勵後的建築容積比法定基準容積所能興建的新屋面積更大更多,人稱之為「把餅做大」,使土所有權人只需繳較少的錢或甚至不必繳錢就可「舊屋換新屋」,這也是都市更新最具吸引力的地方。
二、.政府給予稅捐減免,減免的項目包括地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅…等,減輕土地所有權人應繳納稅捐的負擔。


三、政府協助把關,都市更新案子必須先向主管機關送件申請,經主管機關審查,核定後公告實施,才能向建管單位申請核發建築執照,也就是都市更新單元內土地所有權人與實施者,雙方應盡到的義務與應享的權利均須遵循法令規定,經過政府審核符合法令規定後,始予核准,過程透明化,公開化,較為公正公平。政府以公正客觀的立場運用公權力訂定各項規定約束規範土地所有權人與實施者雙方,保障兩方各自的權益不會被地方占便宜而吃虧。


都市更新的申請實施流程是:一、公劃更新地區的意義。所謂公劃更新地區,是指政府優先劃定的更新地區,其須符合下列各款情形之一:1.建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。2.建築物的年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。3.建築物未符合都市應有的機能。4.建築物未能與重大建設配合。5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護。6.居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。


二、申請實施流程。1.劃定都市更新單元。申請者應舉辦公聽會,作成公聽會紀錄。申請者應取得所有權人同意。申請者應擬具事業概要申請核准。2.政府核准事業概要。申請者應舉辦公聽會,作成公聽會紀錄。申請者應取得所有權人同意。確定實施者。3.都市更新事業計劃送核(權利變換計劃得一併送核)。政府舉辦公展三十日及公辦公聽會。政府召開幹事會議。政府召開都市更新及爭議處理審議會。政府核定發佈實施。公告三十日通知土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關、預告登記請求權人。4.權利變換計劃送核(都市更新事業計劃如有須配合變更者,必須一併送核)。政府舉辦公展三十日及公辦公聽會。政府召開幹事會議。政府召開都市更新及爭議處理審議會。政府核定發佈實施。公告三十日通知土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關、預告登記請求權人。權利價值異議的提出及政府審議核復。.申請建築執照、拆屋、施工建築。申請使用執照、接管、通知領繳差額價金及辦理產權登記。


自劃都市更新單元案的申請實施流程是:一、檢附申請書及評估表送主管機關。二、主管機關辦王里審查。審查重點:1.是否符合《都市更新條例》第十一條及《台北市都市更新自治條例》第十二條規定的「都市更新單元劃定基準」?


2.是否符合《台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準》?3.若有公有土地管理機關者,應函詢有無利用管理計劃。


三、送經主管機關核轉都市計劃委員會審議通過。政府公告自行劃定的市更新單元:1、申請者應舉辦公聽會,作成公聽會紀錄。2、申請者應取得所有權人同意。3、申請者應擬具事業概要申請核准。


政府核准事業概要。同意比例已達申請事業計劃門檻者,得免擬具都市更新事業概要,逕行擬具都市更新事業計劃辦理。


都市更新事業計劃送核(與權利變換計劃得一併送核):1.政府舉辦公展三十日及公辦公聽會。2.政府召開幹事會議。 3.政府召開都市更新及爭議處理審議會。4.政府核定發佈實施。公告三十日通知土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關、預告登記請求權人。


權利變換計劃送核(都市更新事業計劃如有須配合變更者,必須一併送核)。1.政府舉辦公展三十日及公辦公聽會。 2.政府召開幹事會議。3.政府召開都市更新及爭議處理審議會。4.政府核定發佈實施。公告三十日通知土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關、預告登記請求權人。
5.權利價值異議的提出及政府審議核復。


申請建築執照、拆屋、施工建築。申請使用執照、接管、通知領繳差額價金及辦理產權登記。


前面提到的「實施者」,是指相當於建商的身份,是簡易的說法;而正式的法令規定,所謂「實施者」,是指依《都市更新條例》規定實施都市更新事業的機關、機構或團體。也就是說,都市更新單元個案得由民間主導辦理或由政府主導辦理。由民間主導辦理的都市更新案,更新單元範圍內的土地及合法建築物所有權人得自行組織更新團體實施都市更新事業,稱為「都市更新會」,具法人性質,亦得不組織「都市更新會」,而委託都市更新事業機構擔任實施者實施都市更新事業。兩種方式可自由選擇其中一種方式,如選擇採行前者,則「實施者」就是「都市更新會」;如選擇採行後者,則「實施者」就是該都市更新事業機構,實務上,常見由民間的建商擔任「實施者」。