陳觀生
自從政府公佈粵澳新通道的構想後，坊間對此熱議不斷，大家都關注新通道的設計及其落成後的影響，大多居民特別是青洲區期望儘快落實建設，也希望政府公佈更詳細新通道及其配套設施的下一步細部設計。筆者認為，當局在設計新通道及其配套設施時，首先要考慮的問題是配套設施的定位是注重商業還是注重交通分流，因為這會影響到設計的各個方面，更影響到其作用的發揮。而筆者從居民中瞭解的意見是希望兩者兼備，但筆者建議綜合建築群盡應傾向於商業，將這裡發展為本澳的大型休閒購物中心。
要避免重蹈關閘覆轍
據政府早前公佈的構想，藉著粵澳新通道契機，特區政府重新規劃附近地段，建設集出入境聯檢大樓、輕軌站、公交轉乘站、的士站、停車場、公共房屋、社會設施、會展場地及配套設施和經濟型酒店於一身的綜合建築群，改善區內的生活及營商環境，促進澳門經濟適度多元及澳門可持續發展，對澳門具有深遠意義。
新通道建成後，預料將帶來大量人流，為此，特區政府正規劃區內的交通佈局，特別是貫徹澳門輕軌與廣珠城軌無縫對接的原則，現正研究將輕軌線段延伸至西北區的可行性，並綜合研究北區線段的調整，進一步回應社會訴求、解決青洲區公屋住戶的出行問題，以及加強與內地基建的對接。
在構想當中，政府提出的綜合建築群，不少人將注意力放在出入境聯檢大樓、輕軌站、公交轉乘站、的士站、停車場、公共房屋、社會設施方面，筆者特別關注到其中提到的會展場地及配套設施和經濟型酒店部分，筆者認為，特區政府要在新通道的配套設施設計建設中，儘量重蹈關閘覆轍。關閘因過於注重交通分流而忽略了商業設施，令旅客到達之後就迅速消散，靠近關閘的佑漢、臺山區因此未能盡享巨大人流帶來的商機。
在今次政府就新通道綜合建築群的構想中，政府只是提到了會展場地及配套設施和經濟型酒店，筆者認為，除此之外，最重要的還應規劃大型休閒購物中心，再加上規劃好附近的紀念孫中山公園、青洲山等旅遊景點，甚至復活逸園跑狗場等旅遊元素，以及做好通往中區高士德、林茂塘等行人設施，才能達到改善區內的生活及營商環境，促進澳門經濟適度多元及澳門可持續發展的目標。
應處理好交通與商業關係
按照一般理論，“凡是交通便利的地方，知識的傳播就快，,商業就先發達。”商業往往是依賴于發達的交通條件逐步形成的。從另一方面來說，商業的發展常促使交通條件得到人為的改善和加強。可以說商業與交通是相互促進的，然而在一些情況下，二者卻又互相影響，互相制約。商業功能需要吸引大量的人流聚集而交通功能則要疏散人流，因此城市商業中心大都由於聚集的大量人流干擾交通功能，導致通過能力降低，以至於對商業功能本生產生負面影響。粵澳新通道配套設施綜合建築群設計定位應注重商業還是交通分流？需要結合本澳實際特別是北區現狀來做考慮，處理好交通分流設施與商業設施的關係，使兩者相得益彰。
粵澳新通道及其配套設施的綜合建築群，從學術角度來看，實際上可以是典型的軌道交通商業模式，因為這裡是廣珠城軌珠海拱北站與澳門輕軌關閘站交匯點，有著巨大的人流客流優勢，必然成為商業彙聚之地。軌道交通商業一般指商業建築與軌道交通的通道出口之間相連，通過立體規劃，形成融合交通換乘、購物、休閒、娛樂、商務、酒店等多種功能於一體的運營模式。一般認為，軌道交通的建設會對商業區位產生重要的影響，使商業企業在城市中的區位發生改變，從而改變空間變化的經濟、社會、交通等環境，進而改變空間結構。同時，商業空間的發展與交通網絡的完善有密切關係，許多商業網點直接依託交通網絡佈局而發展。由於兩者的共生關係，城市商業網點的發展必然受到交通網絡的深刻影響。軌道交通對商業空間具有間接的、宏觀的調控效應，將影響區域的人口集聚、市場需求和土地利用結構調整，有助於形成商業密集帶。
交通工具和交通設施對商業運營及商鋪的價值無疑有著極為重要的意義。內陸經濟時代，因河運物流成本低、客流大，商業街市多臨河而築，形成了“河商業”，猶如《清明上河圖》所反映的情景。進入海洋經濟以後，港口發達的地區會形成重要的商業城市。在城市內部，商業網點的分佈同樣與交通工具具有密不可分的關係，眾多城市火車站周邊形成了稠密的商業集群，機場也較早就導入商鋪，為往來商務客流帶來商業的便利。
在城市街區，商業設施的發展程度同樣也和交通設施聚合性有著緊密關聯，正是因為發達的交通能夠輸送大量的客流。所以在商鋪選址活動中，交通設施也是投資者開發商業、經營者甄選商鋪的重要條件之一。粵澳新通道的構想一公佈，青洲坊附近的商鋪馬上升值，就是這種效應的直接表現。
商業與交通設施真可謂有著千絲萬縷的聯繫，甚至形成了依賴。因此，當局在規劃中對兩者應做好平衡和配套。一方面，商業規劃不當會增加交通負荷，另一方面，交通規劃不力又會降低商業的功能、削弱商業的價值。城市規劃出現問題，商業出行的要求跟交通通行的需求間產生了矛盾，造成了交通負荷重→商業出行困難→交通擁堵這一惡性循環的尷尬局面。
商業最大特點是有一定的聚集效應，如果是有一定等級的商業，其積聚效應表現得更為明顯。商業是一個“三流”行業：人流、車流、貨流，交通的佈局只有使人的流向和便利性結合，此交通才能為商業所用，不是所有通暢的交通都能有商業價值。人流車流的構成和交通的目的性決定了商業價值。商業與交通的關係是由購物時間、停留時間決定的，交通沒有考慮到商業設施，造成後續商業設施的發展可能不是以交通為依據。帶來的矛盾是：過境交通（快速路、主幹道）車流和人流之間的矛盾，交通對商業設施先期的預見性不強，反而帶來了交通後續的出行困難。此外，過境交通變為端點交通（地鐵轉乘點、公車總站），會帶來交通壓力的增加和商業設施利用不全面、不完善的問題。人流無法轉變為客流，沒有真正體現區域的商業價值。
上述情況在現時本澳關閘地區就有著明顯表現，亦是關閘巴士總站設計令人詬病的主要問題。商業的建設會在一定程度上增加交通的負擔，但交通的擁堵問題不能完全歸責於商業。堵車不單純是因商業造成的，根本上還是交通規劃本身的問題。交通對商業、對客流起到疏導作用，交通樞紐雖然也起到彙集、聚集的功能，但總體來講交通還是體現疏導功能。因此只要規劃合理，矛盾還是可以解決的。
新通道應讓人流成客流
筆者認為，本澳北區等舊區亟需一個商業龍頭來帶動發展，而粵澳新通道及其配套設施的綜合建築群是承擔這個角色的不二選擇，雖然居民認為能夠商業與交通分流並重就最理想，但筆者認為這個綜合建築群應傾向更多商業設計，才能承擔其龍頭角色。交通分流應該以公交設施為主，加上大量的行人通道設施為輔，購物中心和商鋪設施要前置在主要交通設施之前，即人流必須經過商業設施才能到達交通設施，儘量令人流變成商業客流。
城市兩個詞，市就是市場，就是商場，就是商機，城是為了市而來了，城是人類的集聚地，因此城市當中的生活、工作、交通的三大功能結合起來都要和市相關聯。作為成功的商業空間，首先要具有較強的誘導力，其次是能夠提供商業活動所需的空間，最後是在時間上能為持續購物休閒活動提供保證。便捷的城市交通樞紐站與商業空間的結合則達到了上述三個必備因素的完美統一。
因此，筆者認為，新通道綜合建築群應該將幾種交通工具整合成一體，讓所有設施在各交通工具換乘過程中實現共用；其次是將大容量商業功能注入到交通設施。具體來說，就是商業配套設施最少應占二分之一。在商業佈局中，分一類商業設施和二類商業設施。一類的商業設施包括零售及百貨店餐飲店等。在規劃設計中，上蓋商業一般為立體佈置的獨立的商業主體，上蓋商業還要考慮景觀面較好，用餐時還可以欣賞景觀。除上蓋物業部分，一類商業設施還穿插在客流中，比如在旅客休息區，設有步行商業街，引入好的商業品牌和服務，為旅客提供一流的服務和購物享受。二類商業包括用於租賃的辦公室、賓館、會展中心等。對於當局構想在綜合建築群引入會展業，筆者十分認同。在這裡舉辦會展，除了要提供便捷的交通和住宿外，還要有較完備的物流設施。令到一方面運行效率高，會展費用低，另一方面這裡是人流物流集中的地方，商業貿易氛圍濃厚。
在軌道交通商業上，本澳可以參考的例子很多，其中香港地鐵就是世界公認的成功案例。 香港大部分地鐵上蓋都建有購物商場，雙方都希望盡可能接駁，實現無縫對接。地鐵一直都是香港商業發展的動力，他們有成熟的開發模式，在前期規劃階段，已選定合作開發商，並把地鐵出口、公交體系、私家車停泊網站等交通規劃融入商場設計。香港部分購物中心明顯地體現了這種立體式的交通配置，比如負一、負二層與地鐵連通，一層是私家車、計程車停靠點，二層是公車停靠點。這不僅強化了購物中心交通樞紐的聚客功能，同時還增加不同樓層的租金價值。據悉，目前很多香港購物中心都將有較強租金承受能力的化妝品轉入負一層。