房屋局長鄭國明日前透露，房屋局改組的法規草案草擬工作已經完成。該局職能重新調整後，將設立多個涉及私人大廈管理的支援和諮詢部門，並將設立大廈維修貸款基金，以便房屋局介入私人大廈管理事務。

由房屋局來主管協調處理私人大廈的管理事務，這個構思相當正面。在過去，盡管「民法典」對私人大廈管理的主體及其權利，作出了原則性的規定，符合由小業主法團來享受並行使大廈管理權利，而物業管理公司只是受僱於小業主法團的專業管理公司的國際慣例，但由於「民法典」是一部調整所有民事法律關係的法典，內容相當龐雜，而非規範物業管理的專門法律，故在相關規定內容上，就顯得具體操作的法律支援不足。而且，也未以法律形式指定行政主管部門，亦即並未規定由哪一個政府部門來主管私人大廈物業管理行政事務的工作，從而使民事糾紛的解決，動輒就要提交法院處理，增加矛盾的對抗程度，不利於社會和諧穩定，也增加了法院的負擔。而現在行政當局決定由房屋局來主管私人大廈管理的協調和諮詢工作，增強行政機關對社會事務的管理力度，盡量減少社會矛盾糾紛，這也是落實貫徹特首何厚鏵關於「依法執政」及「以民為本」治澳理念的具體體現。

但似乎是仍不足夠。因為房屋局改組的法規草案，只是賦予房屋局介入處理私人樓宇管理問題的權力，而不是依據「民法典」中對私人大廈管理問題所訂定的原則，進行完整的、系統的物業管理法律規範。因此，縱使房屋局改組後具有相應的權力，但也缺乏行使這個權力的具體法律規範，好比是只有「槍」，而沒有「子彈」。因此，有必要制定一部專門的私人物業管理法規，明確私人物業法團及物業管理公司的權利和義務，規範其管理行為，使其置於房屋局的監督之下。

物業管理屬於產業結構中的「第三產業」，是房地產業的分支行業，也是房地產綜合開發過程的最後一個環節，直接關係到業主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業管理，業主購買的嶄新房屋就可能很快會破舊不堪，業主的生活和工作環境也將會日趨惡化，並因此而發生摩擦以至鬧出糾紛，影響社會的和諧穩定。因此，制定一部專門性的私人物業管理法規，也就是很有必要的，而且是宜早不宜遲。

物業管理法規一方面應當明確要求房地產開發商在投資興建商住樓宇時，就應全盤考慮以後的物業管理問題，並在售樓過程中認真聽取物業管理公司的意見，預先完善物業管理的配套設施，賦予物業管理公司在樓宇竣工時參與驗收，從而保障物業管理良性運行的必要前提條件。另一方面，也應明確房地產開發商、物業管理公司、業主和物業使用人三方面在物業管理方面的各自地位、權利、義務和責任關係，鼓勵競爭擇聘物業管理公司，規範物業管理行為，推行前期物業管理服務協議，物業管理服務委托合約，業主公約及其他種類物業管理規範的示範文本，加強房屋局的行政指導和監督，從而保証物業管理效果符合法規、合同、規約的要求，最終產生增強人們放心購樓，寬心住樓，歡迎物業管理解除後顧之懮的信念等社會效應，維護物業管理市場秩序的正常穩定，維護小業主的權益。

規範物業管理的專門性法規，還應當提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制來選擇物業管理公司，並鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。這項專門性法規，還應規範業主在物業管理活動中，享有的各項權益，包括按照物業服務合約的規定，接受物業管理公司提供的服務，提議召開物業主大會，並就物業管理的有關事項提出建議；提出制定或修改業主公約、業主大會議事規則的建議；參加物業主大會，行使投票權；選舉物業主法團領導機構，並享有被選舉權；監督物業主法團的工作；監督物業管理公司履行物業服務合約；對物業共用部份、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督物業共用部份、共用設施設備等專項維修資金的管理和使用等。與此同時，也應規定業主在物業管理活動中，必須履行以下義務。遵守業主公約、物業主法團領導機構法則；執行物業主法團的決定；按規定徵交物業管理費用和專項維條基金等。做到既有權利，又有義務。

〔發自北京〕